ด้วยการเดินทางน้อยที่สุดและข้อความที่เรียบง่ายผู้คนจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆซื้อบ้านผ่าน Telegramในสเปน บริษัทตัวแทนและนายหน้าใช้ช่องทางของแอปเพื่อลงประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งขายได้ภายในไม่กี่ชั่วโมง บ่อยครั้งที่ไม่ต้องไปดูบ้านด้วยตนเองและมีการแข่งขันสูงที่อาจดึงดูดผู้สนใจมากถึง 20 คนต่ออสังหาริมทรัพย์หนึ่งแห่ง
ปรากฏการณ์นี้อาศัยการไหลเวียนของข้อมูลที่เป็นมาตรฐานสูง: บริษัทต่างๆ กำหนดให้ผู้ใช้ลงทะเบียนบนเว็บไซต์ของตนก่อน ตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูล แล้วจึงให้ลิงก์ไปยังช่องทางดังกล่าว ซึ่งแต่ละรายการจะมีเอกสาร PDF ที่ประกอบด้วยค่าใช้จ่าย การคาดการณ์ค่าเช่า กำไรขั้นต้นและกำไรสุทธิ และระยะเวลาการเช่าโดยประมาณ โดยปกติแล้วจะมีวิดีโอหนึ่งหรือสองรายการที่แสดงให้เห็นถึงที่พักและบริเวณโดยรอบ และมีเวลาเพียงไม่กี่นาที หรืออย่างมากที่สุดสองถึงสามชั่วโมงในการขอจอง
ขั้นตอนการซื้อบน Telegram ทำงานอย่างไร
การเข้าถึงไม่ได้มาจากการค้นหากลุ่มแบบสุ่ม: ผู้ที่สนใจจะต้องระบุตัวตนบนเว็บไซต์ของบริษัท ซึ่งบริษัทจะตรวจสอบความถูกต้องของโปรไฟล์และส่งลิงก์ไปยังช่องทางส่วนตัวหรือช่องทางสาธารณะที่เผยแพร่โอกาสในการทำงาน
เมื่อมีอสังหาริมทรัพย์ว่างให้เช่าหรือขาย ข้อมูลสำคัญของการทำธุรกรรม (ราคา ค่าใช้จ่ายโดยประมาณ ค่าเช่าที่คาดหวังผลตอบแทนที่คาดการณ์ไว้ ) และเอกสารประกอบจะถูกส่งให้ทราบ โดยทั่วไปแล้ว แพ็กเกจจะประกอบด้วยไฟล์ PDF ที่แสดงรายละเอียดค่าใช้จ่ายและวิดีโอของอสังหาริมทรัพย์และบริเวณโดยรอบ
จากนั้นก็เป็นการแข่งขันกับเวลา เอกสารระบุหัวข้ออีเมลที่ต้องส่งเพื่อให้มีสิทธิ์ในการจอง และกรอบเวลาที่มีให้ ซึ่งอาจสั้นมาก ในบางกรณีเพียงไม่กี่นาทีในบางกรณีอาจใช้เวลาสองสามชั่วโมง
หากมีผู้สมัครจำนวนมาก บริษัทมักจะใช้วิธีจับฉลากเลือก หรือจัดลำดับความสำคัญตามลำดับการสมัคร ในหลายๆ โครงการที่ประกาศให้เช่าใหม่ มักจะมีผู้สมัครประมาณ 20 รายที่เสนอราคาสำหรับอพาร์ตเมนต์เดียวกัน
จากนั้นผู้ซื้อที่ได้รับการคัดเลือกจะดำเนินการตามขั้นตอนดั้งเดิม ได้แก่ การลงนามในสัญญาซื้อขายเบื้องต้น การจัดหาเงินทุนหากจำเป็น และการทำสัญญาซื้อขายให้เสร็จสมบูรณ์ที่สำนักงานทนายความผู้ซื้อหลายรายรายงานว่าไม่ได้ไปเยี่ยมชมทรัพย์สินเลยจนกระทั่งถึงขั้นตอนสุดท้าย และยังสามารถ มอบหมาย ให้ตัวแทนที่ได้รับอนุญาตไปเยี่ยมชมและลงนามแทนได้ อีกด้วย
ใครเป็นผู้ซื้อและโอกาสอยู่ที่ไหน?
กลุ่มผู้ซื้อที่โดดเด่นไม่ใช่ครอบครัวที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในทันที แต่เป็นนักลงทุนอายุระหว่าง 28 ถึง 50 ปีที่มีเงินออมและอาศัยอยู่ในเมืองใหญ่ที่มีภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ ซึ่งราคาซื้อสูงและผลตอบแทนจากการให้เช่าลดลง
ที่พักเหล่านี้กระจุกตัวอยู่ในเมืองต่างๆ เช่นเอลเช่, กัสเตยอน, อัลคอย, มูร์เซีย, เฆเรซและชานเมืองเซบียาและวาเลนเซียส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์เก่าในย่านที่อยู่อาศัยของชนชั้นแรงงานที่ต้องการการปรับปรุง และไม่ได้ลงประกาศในเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์กระแสหลักเสมอไป จุดเด่นมักชัดเจน: ที่พักให้เช่าราคาถูก
คำบอกเล่าเมื่อเร็ว ๆ นี้ระบุถึงกรณีของผู้ซื้อที่อาศัยอยู่ห่างออกไปหลายร้อยกิโลเมตรและตัดสินใจปิดการซื้อขายโดยที่ไม่เคยเห็นอพาร์ตเมนต์มาก่อนบางรายเล่าว่าเข้าร่วม การจับฉลาก ถึง 10 หรือ 20 ครั้งก่อนที่จะได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นในที่สุด และเดินทางไปยังสถานที่จริงเพียงเพื่อเซ็นสัญญาและรับกุญแจเท่านั้น
บริษัทเฉพาะทางเหล่านี้มีผู้ติดตามมากกว่า 15.000 รายในช่องทางของตน และยอมรับว่ามีความไม่สมดุลอย่างมากระหว่างอุปทานและอุปสงค์ พวกเขาระบุว่าอุปสงค์มีมากกว่าอุปทานและถึงแม้ว่าพวกเขาจะสามารถจัดสรรอพาร์ตเมนต์ได้ภายในไม่กี่นาที แต่โดยทั่วไปแล้วพวกเขาจะเว้นระยะเวลา สองถึงสามชั่วโมง เพื่อให้ผู้ที่สนใจลงทะเบียน
เงื่อนไข ราคา และการคืนสินค้า
เวลาจำกัดมาก ตั้งแต่การเปิดตัวที่หมดอายุในห้านาทีไปจนถึงช่วงเวลาที่ยาวขึ้นเล็กน้อยหลายชั่วโมง โดยมีอีเมลหลายสิบฉบับแข่งขันกัน ความเร็วเช่นนี้สร้างความรู้สึกเร่งด่วน ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งที่อธิบายถึง การมีส่วนร่วม ที่สูง
สิ่งที่ดึงดูดนักลงทุนคือราคาซื้อและผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ ที่คาดหวัง ในทำเลอย่างเช่น เมืองกัสเตยอนแหล่งข้อมูลในอุตสาหกรรมระบุว่ามีผลตอบแทนสูงและการแข่งขันที่รุนแรงสำหรับสินทรัพย์ที่เข้าสู่ตลาดผ่านช่องทางเหล่านี้ ซึ่งเร่งการตัดสินใจให้เร็วขึ้น
บางบริษัทเสนอบริการแบบครบวงจร ได้แก่ การจัดหาอสังหาริมทรัพย์การจัดการการปรับปรุง (แม้แต่สำหรับอาคารที่ถูกทำลาย) และการให้เช่าในภายหลัง แนวทางนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อทำให้กระบวนการง่ายขึ้นสำหรับผู้ซื้อที่อาศัยอยู่นอกเมืองที่พวกเขาลงทุน
คำเตือน การหลอกลวง และความเสี่ยง
ควบคู่ไปกับการเติบโตอย่างรวดเร็ว คำเตือนก็เพิ่มมากขึ้นเช่นกัน ผู้เชี่ยวชาญต่างเตือนถึงการจองที่ทำโดยไม่มีสัญญาตัวกลางที่ไม่มีอยู่จริงและค่าคอมมิชชั่นที่เรียกเก็บเกินจริงมีรายงานเกี่ยวกับการเรียกเก็บเงินมัดจำ 5.000 ยูโร ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม 10.000 ยูโร และแม้กระทั่งการเรียกเก็บเงินสูงถึง 15.000 ยูโร โดยทั้งหมดนี้มีเอกสารประกอบน้อยมากและไม่มีหลักประกันเพียงพอ
หน่วยงานและผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ใช้ความระมัดระวังเป็นอย่างยิ่งเมื่อพบกับราคาที่ต่ำผิดปกติการกดดันให้จ่ายเงินล่วงหน้าและการปฏิเสธที่จะแสดงทรัพย์สิน นี่เป็นรูปแบบการหลอกลวงแบบคลาสสิกที่เคยพบเห็นได้ในแพลตฟอร์มดิจิทัลอื่นๆ เช่นกัน
มีการเปิดโปงปฏิบัติการฉ้อฉลที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ครอบครองอยู่ ตั้งแต่การขายสัญญาปลอมไปจนถึงสิ่งที่เรียกว่า "การเข้าครอบครองโดยไม่ได้รับอนุญาต" ในกรณีล่าสุด บุคคลหนึ่งสามารถระดมเงินได้มากกว่า 200.000 ยูโรโดยการจำลองการขายหรือการเช่าอพาร์ตเมนต์ที่มีผู้ครอบครองอยู่ในพื้นที่บาร์เซโลนา
คำแนะนำเชิงปฏิบัติและกรอบกฎหมายพื้นฐาน
สำหรับผู้ที่ต้องการสำรวจช่องทางนี้ ขอแนะนำให้ปกป้องตนเองด้วยขั้นตอนที่ช่วยลดความเสี่ยงและตัดสินใจโดยอิงจากข้อมูลที่ตรวจสอบได้
- ความไม่ไว้วางใจ ของข้อเสนอที่เรียกร้องการชำระเงินอย่างรวดเร็วโดยไม่ต้องทำสัญญาและไม่ต้องดูทรัพย์สินแม้ว่าจะรีบหรือมีพื้นที่จำกัดก็ตาม
- ต้องมีเอกสารประกอบ: เงินมัดจำหรือสัญญาจอง สำเนาทะเบียนทรัพย์สินที่อัปเดต ภาระผูกพัน การระบุบริษัท (CIF) และ อำนาจ ของผู้ลงนาม
- เยี่ยมบ้าน หรือมอบหมายให้ผู้เชี่ยวชาญอิสระสอบถาม พยานเอกสาร และมัลติมีเดียที่ล้าสมัย
- คำนวณผลกำไรสุทธิ จริง, ส่วนลด IBI, ชุมชน, ประกัน, การปฏิรูปที่เป็นไปได้, พื้นที่ว่าง และการเก็บภาษี
- รับคำแนะนำ กับทนายความหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนแล้ว และหากมีข้อบ่งชี้ถึงการฉ้อโกง การร้องเรียน ไปหาตำรวจ
ในทางกฎหมายสัญญาเงินมัดจำกำหนดเงื่อนไข กำหนดเวลา และบทลงโทษ จึงควรระบุเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาเงินทุนและ ผล การตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน (สถานะการเข้าอยู่อาศัย รายงานการตรวจสอบอาคาร ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน ภาระผูกพัน และหนี้สิน) ไว้ด้วย โดยทั่วไปแล้วไม่มีสิทธิ์ในการยกเลิก สัญญา ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ผลกระทบต่อตลาดและการอภิปรายอย่างเปิดเผย
สมาคมวิชาชีพชี้ให้เห็นว่า การหลั่งไหลเข้ามาของนักลงทุนที่ต้องการเอาชนะคู่แข่งและเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์อย่างรวดเร็ว อาจลดตัวเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย การแข่งขันนั้นดุเดือดและอุปทานที่จำกัดในบางส่วนยิ่งทำให้ผลกระทบนี้รุนแรงขึ้น
รูปแบบนี้มีทั้งข้อดีและข้อเสีย: ช่วยให้คุณหาโอกาสในเมืองที่มีการจราจรไม่หนาแน่นและทำการซื้อขายจากระยะไกลได้ แต่ก็ต้องใช้ความระมัดระวัง เป็นพิเศษ เพื่อหลีกเลี่ยงเรื่องที่ไม่คาดคิด ใครก็ตามที่ต้องการซื้อสินค้าผ่าน Telegramควรผสมผสานความรวดเร็วกับการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วน
